Mietminderung oder Miet­an­pas­sung wegen Covid-19 Pan­de­mie bei gewerb­lichen Miet- und Pachtverträgen

Heimlich, still und leise hat der Deutsche Bundestag am 22.12.2020 ein Gesetz beschlossen, das für von der Covid-19-Pandemie betroffene gewerblichen Mietverhältnisse die Chancen auf eine Mietzinsreduzierung eröffnet.

In dem Gesetz findet sich folgende Regelung:

„Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, nach Vertrags­schluss schwer­wiegend verändert hat. Diese Vorschrift ist auch auf Pacht­verträge anzuwenden.“

Man kann vermuten, dass der Staat mit dieser Regelung sich von Entschädigungszahlungen freihalten und auf die Vermieter abwälzen will. Die Zahlung einer staatlichen Entschädigung könnte ggfs. davon abhängen, dass der Mieter zuvor versucht hat, unter Berufung auf das vorgenannte Gesetz eine Reduzierung des gewerblichen Mietzinses durchzusetzen.

Die neue gesetzliche Regelung stellt jetzt die (widerlegbare) Vermutung zu Gunsten des Mieters / Pächters auf, dass eine der Voraussetzungen für eine Anpassung des Mietzinses gegeben sind und es dem Vermieter / Verpächter obliegt, die Vermutung zu entkräften. Damit haben sich die Chancen für die Durchsetzung einer Mietminderung bzw. Mietanpassung deutlich erhöht.

Bisher haben die Gerichte bei der Anerkennung einer Mietanpassung bzw. Mietminderung wegen der Corona Pandemie in ihren Urteilen eher zurückhaltend entschieden.

Mit dem neuen Gesetz hat der Gesetzgeber in die laufende juristische Debatte eingegriffen und deutlich gemacht, dass er grundsätzlich ein Anpassungsverlangen für gerechtfertigt ansieht. Darüber hinaus wurde auch klargestellt, dass öffentlich-rechtliche Beschränkungen einen mietrechtlichen Mangel darstellen können, der zur Mietminderung nach § 536 BGB berechtigen kann.

Dies bedeutet aus unserer Sicht, dass gewerbliche Mieter – nicht zuletzt vor dem Hintergrund einer etwaigen Berücksichtigung im Rahmen staatlicher Erstattungsansprüche - den Versuch unternehmen sollten, eine Mietanpassung zeitnah von ihrem Vermieter zu fordern, wenn die Nutzung der Mietflächen durch behördliche Verfügungen wegen der Corona-Pandemie beeinträchtigt oder ausgeschlossen ist. Allerdings ist zu beachten, dass die weiteren Anspruchsvoraussetzungen, insbesondere die Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag weiterhin nachgewiesen werden muss.

Für gewerbliche Vermieter stellen sich gegensätzliche Fragen: Wie begegnet man ent­sprechenden Vertrags­an­pass­ungsbegehren oder der Forde­rung auf Miet­preis­min­de­rung? Hier stellt sich ins­beson­dere auch die Frage, in welcher Höhe und für welche Zeit die Vertrags­anpassung durch­zuführen ist und wie die wirt­schaftlichen Folgen, ins­be­son­dere bei der Finan­zierung der Immobilien, ab­gemil­dert werden können.

Gerne sind wir Ihnen bei der Lösung dieser Fragen behilflich. Sprechen Sie uns bitte an.

JOCHEN STAUDER